* Thiago Magalhães, coordenador jurídico sindical da Fecomércio MG

Desde 11 de março de 2020, com a declaração feita pela Organização Mundial da Saúde (OMS) de pandemia provocada pelo agente coronavírus (Covid-19), diversas ações de enfrentamento vêm sendo impostas pelos governos. Essas medidas passam, até mesmo, pela suspensão de atividades empresariais, acarretando, assim, inúmeras repercussões jurídicas, sejam elas no campo das relações do trabalho, sejam nas relações civis e do consumidor.

No que se refere às relações civis, mais precisamente no plano dos Direitos das Obrigações e dos Contratos, temos no direito brasileiro o princípio de que os contratos de execução continuada ou diferida devem ser cumpridos conforme as circunstâncias jurídicas vigentes no momento da contratação.

Desse princípio é que se originam as teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, previstas no Código Civil de 2002, respectivamente nos artigos 317 e 478. Tais hipóteses admitem a revisão contratual caso haja imprevisibilidades no curso da execução do contrato.

Em síntese, os referidos dispositivos legais dispõem, conforme a teoria da imprevisão, que havendo alteração imprevisível das circunstâncias do momento da contratação durante o curso do contrato – que cause desequilíbrio entre as prestações – pode a parte prejudicada pleitear a revisão do contrato.

Enquanto isso, a teoria da onerosidade excessiva prevê que, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, se o desequilíbrio for tal que torne o contrato excessivamente oneroso para uma das partes e, por conseguinte, demasiadamente vantajoso para a outra, pode a parte prejudicada pleitear a resolução do contrato, fazendo-o se extinguir sem cumprimento.

Assim, a revisão ou resolução de um contrato de locação de imóvel comercial, que se tornou extremamente oneroso para o empresário locatário, compelido ao fechamento temporário do seu negócio em atendimento às medidas de enfrentamento ao novo coronavírus, torna-se perfeitamente cabível face a uma dessas teorias: da imprevisão ou da onerosidade excessiva. Afinal, tais circunstâncias dificultam o adimplemento dos aluguéis em virtude da alteração imprevisível das circunstâncias da execução do contrato.

É verdade que a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) não prevê redução do valor de aluguel, períodos de carência ou parcelamento de débitos em momento de crise. Contudo, considerando a excepcionalidade causada pela pandemia de Covid-19, tem-se que o códex civil – que se aplica aos contratos em geral – permite a revisão também desse tipo de contrato, com base nas teorias expostas, ainda que eventualmente prevista a expressa renúncia ao direito de revisão do aluguel.

Contudo, é importante que tanto o locatário quanto o locador tenham cautela, consciência e se pautem pelo princípio da razoabilidade, envidando esforços no sentido de evitar a judicialização. Assim, que busquem negociar diretamente uma alternativa que traga em curto prazo resultados mais proveitosos para ambos, primando não só pela continuidade do contrato, mas, principalmente, pela manutenção do estabelecimento empresarial.

Vivemos um momento sem precedentes na história, que exige empenho e sacrifício de todos. Entretanto, somente juntos conseguiremos superar as dificuldades e sair mais fortes dessa crise.

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